城镇开发边界内建设用地若干问题

一、什么是城镇开发边界？

依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国土空间规划应当统筹布局农业、生态、城镇等功能空间，划定落实永久基本农田、生态保护红线和城镇开发边界。其中，城镇开发边界是指可以集中进行城镇开发建设、完善城市功能、提升空间品质的区域边界，是允许城市建设用地拓展的最大边界，是国土空间规划中应当明确的控制线。

二、城镇开发边界内都是建设用地吗？

不是。城镇开发边界是允许城市建设用地拓展的最大边界，其范围内根据实际情况会包括建设用地及非建设用地。

依据《中华人民共和国土地管理法》，自然资源部门为实施国土空间规划，可将永久基本农田以外的农用地转为建设用地，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

P.S. 需注意的是，上述新增建设用地的前提是【为实施国土空间规划】，即报批的建设用地类型不得与国土空间规划相冲突，如规划中地块A为G1公园绿地，则其不能用作S1城市道路用地。

三、建设用地审查报批的各类情况

（一）城镇开发边界内

依据《建设用地审查报批管理办法》，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，由市、县国土资源主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征收土地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级国土资源主管部门审查。——农用地涉及农用地专用方案，耕地涉及补充耕地方案“占补平衡”，农村集体所有土地涉及征收土地方案（征收农村集体土地须处于公共利益考虑，见《中华人民共和国土地管理法》第四十五条）

（二）城镇开发边界外

依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，建设项目确需占用国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围外的农用地，涉及占用永久基本农田的，由国务院批准；不涉及占用永久基本农田的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。具体按照下列规定办理：

1.建设项目批准、核准前或者备案前后，由自然资源主管部门对建设项目用地事项进行审查，提出建设项目用地预审意见。建设项目需要申请核发选址意见书的，应当合并办理建设项目用地预审与选址意见书，核发建设项目用地预审与选址意见书。

2.建设单位持建设项目的批准、核准或者备案文件，向市、县人民政府提出建设用地申请。市、县人民政府组织自然资源等部门拟订农用地转用方案，报有批准权的人民政府批准；依法应当由国务院批准的，由省、自治区、直辖市人民政府审核后上报。农用地转用方案应当重点对是否符合国土空间规划和土地利用年度计划以及补充耕地情况作出说明，涉及占用永久基本农田的，还应当对占用永久基本农田的必要性、合理性和补划可行性作出说明。

3.农用地转用方案经批准后，由市、县人民政府组织实施。

对于未利用地转为建设用地的，江西省按照农用地转用审批进行。