2月18号
原文不知道有啥内容需要审核。为了防止有人说显摆,我把原文删掉了。
直接说观点吧。
看了不少回帖,补充说一下自己的观点吧。我的观点并不是说买房子不买房子,也不是说
显摆啥。而是说需求其实是根据自己的生活情况来的。
对我来说,我的职业生涯总体是在走上坡路,但是职业生涯过程中经常有那么半年一年
收入是掉的很厉害的,特别是在换工作之后的那半年。
也就是说,我的现金流是锯齿型的,如果买房的话我会有大量的刚性支出,而且没有现金
可以给我缓冲掉这个锯齿形的收入,这样我必然在换工作的时候会有各种考虑,那么职业
涯中很多很好的机会可能就错过了。有几个几百万买了房的敢先从北京到上海再到北京再
上海来回折腾的?不买房不完全是收入高的结果,也可能是互为因果吧。
就是因为05年,公司在北苑9000多得内部价没买,所以敢从房地产公司跑到私募。
也是因为09年买房子只花了88万,所以从上海转到北京的时候毫不犹豫,因为换城市的成
很低,现在看来是职业生涯中最成功的一次换工作。
年轻的时候没有必要把自己限死在某个城市,机会成本同样是成本。
另外,就是对于30岁以下人来说,获取现金流的能力远比攒资产要重要的多。
继续补充发帖吧。真是闲的,哈哈。
有人算说5年前如果买房的话现在你还不是这么多钱?其实按说现在我全款可以买现在住的这套房没问题,甚至有的多,但是我现在依然可以贷款买房。
如果单纯论钱上算的话,过去五年买房子和我租房子基本上是持平的,但是实际上生活的品质差很多。因为不买房,所以现金流很充裕,所以日常消费普遍还是可以的。另外就是,永远可以住在离公司走路二十分钟左右的地方,所以每天大概多出来一个多小时,可以学习,与人交流。这些潜在的成本在我看来是无价的。
如果过去5年都仅仅是持平的话,未来5年,未来10年呢?我记得看过一篇文章说的很好,叫做贫穷会使你失去拜托贫穷的能力,因为你会把所有时间想在怎么应付眼前的现金危机上,而没有时间去考虑怎么提升自己,怎么去脱离现在这个层次进入新的一个层次。不敢不加班,因为下个月房贷要还,不敢换工作,因为下个月房贷要还。
固然钱是持平甚至还多的,但是人生所有的变数都在一套房子中消耗掉了。所以我觉得不值吧。
至于我自己职业生涯变动的真假,认识的人都能知道我是哪几家公司吧。。。
哈哈
还真不是。
如果我05年就在北京买了房子。
那么07年去上海做私募的机会,基本上我是不会考虑的。
如果我09年在上海几百万买了房子,那么12年去北京职业生涯大跳一把的机会
我也是不敢抓的,因为背着太沉重的房贷,换工作基本上半年以内收入是大幅度下降的。
有人说这个帖子是显摆贴,我倒不这么认为。
我只是想说明,我职业生涯的很多大变化
其实是在没有固定大额负债的情况下,因为心态很好,所以可以做的。
如果当时某个时间点上把自己套死在了某个城市,后面的这些变化可能都没有了。
看了不少回帖,补充说一下自己的观点吧。我的观点并不是说买房子不买房子,也不是说
显摆啥。而是说需求其实是根据自己的生活情况来的。
对我来说,我的职业生涯总体是在走上坡路,但是职业生涯过程中经常有那么半年一年
收入是掉的很厉害的,特别是在换工作之后的那半年。
也就是说,我的现金流是锯齿型的,如果买房的话我会有大量的刚性支出,而且没有现金
可以给我缓冲掉这个锯齿形的收入,这样我必然在换工作的时候会有各种考虑,那么职业
涯中很多很好的机会可能就错过了。有几个几百万买了房的敢先从北京到上海再到北京再
上海来回折腾的?不买房不完全是收入高的结果,也可能是互为因果吧。
就是因为05年,公司在北苑9000多得内部价没买,所以敢从房地产公司跑到私募。
也是因为09年买房子只花了88万,所以从上海转到北京的时候毫不犹豫,因为换城市的成本很低,现在看来是职业生涯中最成功的一次换工作。
年轻的时候没有必要把自己限死在某个城市,机会成本同样是成本。
另外,就是对于30岁以下人来说,获取现金流的能力远比攒资产要重要的多。
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5年前有个鬼的1000万。
要不是这两年北京上海折腾了两圈,现在还是上海一个年薪50万的小屌丝。。
【 在 fzf (风物长宜放眼量) 的大作中提到: 】
- 1100万上杠杠买房 现在6000万了
lz,俺更关心你的挣钱能力,作为同一年毕业的校友,跟你比起来,我们这行吐血也给不到3、400百万……
说说07年怎么转的金融吧,作为之前学建筑做建筑的…
我之前做房地产么。。
然后转行去做了房地产研究员。不过刚开始也苦逼的很就是了。
我就掉入楼主说的这句话了,为了现金流不能动弹
2月13号 腾讯财经特约自媒体 齐俊杰(ID: qijunjie82)
不管房价是继续上涨,还是继续下跌,腾讯财经首页做空的大标题会增加空军的力量
今年过年,席间已经很少有人主动谈论股票了,说道国内的经济形势,大家大多含糊不清,反正都在痛恨手里的钱越来越少了。唯一能提起大家兴趣的事,只有买房子!
很多人都是很早买了房子,最近动起了换房的念头,想把老房子卖了,然后买个学区房或者更大的更新的房子,然后势必再填一大笔钱进去,把自己重新用房贷套死。很想听听他们的判断,但唯一的依据就是,如果房地产跌了,银行都会出问题,经济也就完了,所以国家不会让房地产跌,一定会力保房价。
我之前给大家介绍了股市的估值方法,不但要横向比较,更要纵向历史比较,横向跟行业比跟国外比,看价格市盈率以及盈利能力,是否比别的公司更贵,纵向历史和自己比较,看自己现在处于一个什么样的位置上,如果市盈率处于历史低点,那么基本确定,这个股票就是低估了。但这套估值方法在楼市上完全不适用,中国人最大的风险就是没有见过一个完整的房地产周期。所以根本无法测算如果房价跌下来到底会跌多少,会跌多久。这就跟股市完全不同,所以我们的坐标只剩下了横向比较。也就是跟别的国家以及我们自己的香港比较。
房价,可能真的悬了
国际上房地产泡沫一个重要的指标,叫做房地产市值与GDP的比值,也就是说如果房地产的市值过大,远远超过了GDP那么就是泡沫了,美国比较敏感,一般房地产市值超过GDP就算泡沫了。长达近100年的历史中,只要这个比值超过了100%,就要小心了。次贷危机爆发的时候,这个比值上升到了172%,酿成了巨大的金融核爆,到了今天美国的这个比值仍然还有128%,所以这个风险到今天依然存在,美国未来一段时间如果经济重回衰退,那么房价跌也并非不可能。
房价,可能真的悬了
再说日本,这是一个保守的东方国家,跟我们其实很接近,所以他们把泡沫憋的很大,当年日本泡沫破裂的时候,房地产市值是GDP的2倍,也就是比值到达了200%,到1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。
一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。在1984年-1997年,香港房价年平均增长超过20%。1996年,香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。从1991年到1997年房价上升4倍左右,若从1985年房地产市道复苏算起,到1997年时房价已上升了9-10倍。
1997年,香港房地产泡沫破灭,楼价一路下跌,至2003年中,下跌了70%左右。据说当时香港居民的损失就远远超过了香港的GDP,如果反推楼市的市值,那么房地产总市值比GDP至少应该在150%以上。那么现在大陆的房地产总市值/GDP是多少呢?美国做空大师詹姆斯·查诺斯给算了一笔账,说至少在300%-400%左右,那么话说我们房地产的核爆能力应该是日本的两倍,美国次贷危机的3-4倍。
我们的算法其实差不多,按照人均居住面积30平米计算(北大的报告家庭平均居住面积116平米),平均房价就算6000元,房地产的市值已经高达234万亿,中国GDP是67万亿,算下来这个比值是350%。
房价,可能真的悬了
有人说中国不一样,人口持续流入造成了高房价的刚性需求,其实这个故事我们在香港听过,日本听过,美国也同样听过,上涨的时候永远都是刚性需求。每个人对于不断上涨的资产的需求的都是刚性的。赚钱谁不愿意呢?至于人口流入这个事,未来五年将出现极大的逆转,首先宏观大环境下,2015年已经发生了转折,工作人口开始减少。老头老太太越来越多。2020年将开始人口负增长。
其次大城市纷纷人口管制,到2020年之前,人口基本不增长,核心城区开始人口负增长。三四线城市倒是鼓励农民去落户,但县城大家也是知道的,除了空房子什么都没有,现在的农民基本都已经在县城里有房子了,要让他们买个十套八套的?估计他们也没这个能力,更没这么傻。所以有产业的地方,人口不会流入了,而没有产业的地方,会鼓励人口流入,但那些地方恰恰是空城鬼城,房子像牛粪一样多。鼓励人口流入,其实也是寻找接盘侠的另一个说法而已。
房价,可能真的悬了
再者,之前十年房价上涨,是因为央行的资产负债表扩张,换句话说是因为多印出来好多钱,没地方去,都被房子吸收了,房地产的涨幅,实际上就是实际通胀率,而在2015年,出现了转折,央行资产负债表收缩了,7万亿资金消失了。货币减少了7%,这就是通缩,未来一段时间,货币越来越少,拿什么支撑高房价呢?况且,收入越来越少,已经是大家的切身体会,难道大家就没感受到奇怪?收入越来越少,房价越来越高,这真的靠谱吗?
所以这就是股市的5000点,只是房地产的周期比股市要长很多,股市一个月房地产一年,股市筑顶一月,房地产可能高位盘整一年,然后股市暴跌3月筑底1年,房地产可能暴跌3年筑底10年。现在把自己重新套死的楼市投资者,不论你是不是所谓的刚需,或者改善需求,到时候恐怕都会很难受。但是断供风险是没有的,首付即使20%,装修税费加在一起,怎么也得有50%了,而且一旦你断供,很可能意味着银行彻底恨上你了,这辈子都不能再贷款了,这辈子也估计买不起房了,所以按照中国人的个性,除了炒房那拨人,大多数人还是会忍的。尽管还给银行的钱,要远远大于房子的价值。
2月6日,人民日报海外版在第二版下半版,用4栏的版面发表了一篇关于楼市的“市场观察”。这篇报道通过专家之口,建议购房者可以在今年下半年出手。
报道的题目是《中国房价猴年会否“蹿高”?暴涨暴跌难再现 自主需求可出手》,署名为“本报记者王俊岭”。从版面语言上看,报社对这篇稿件非常重视,占据了第二版下半部分很大一块面积。
人民日报建议“下半年买房”,啥情况?
报道分析了央行、银监会房贷新政的影响,借助“北京市社科院经济研究所所长杨松”等专家之口,对普通购房者提出了如下建议:
1、2016年楼市整体会以稳为主、略有下降,不会暴涨暴跌。由于中国目前仍然处于降息通道之中,贷款成本将会徘徊在低位,因此对于自住型刚需来说,可以考虑在今年下半年适时出手,但对于投机炒房者而言就要三思而后行了。
2、近年来,一方面政府加大了对“保障房”“廉租房”的建设和供应力度,刚需问题有所缓解;另一方面,社会也意识到了房地产畸形发展对经济的危害,而且客观上中国整体房价仍处于较高水平,因此继续炒作获利的空间已经不大。
虽然紧邻春节,但这篇报道还是引起广泛关注,大家纷纷猜测文章的背景,以及试图透露的政策信号。
我的看法如下:
1、建议刚需购房者下半年出手,而不是在此次房贷新政之后马上出手,可能隐含着这样的预判:国家对楼市去库存的政策组合拳刚刚开始打出来,目前主要是出利好,为购房者减轻负担、加杠杆,从需求侧发力。未来可能还会从供给侧发力,主要办法是降房价。
2、目前楼市政策异常宽松,流动性充裕,一线城市和强二线城市房价很难下降,在这些城市国家采取的是让房价上涨,引发买涨不买跌的心理。但三四五线城市就不同,由于库存量非常大,人口流失或者增长缓慢,未来必然会有针对性的政策,鼓励开发商降价。比如减免开发商的税费,在信贷上有保有压,鼓励降房价。因此,对于这些城市来说,下半年的房价或许比现在还要便宜。
3、从近期官方在钢铁、煤炭等行业“去过剩产能”
所采取的手法看,未来楼市去库存可能会有所参照。其核心特点是:政府强势出手,辅以具有很强针对性的信贷、财税政策。所以,未来三四五线城市的开发商,或许会在政策具体指导下被迫降价。
人民日报说,4000开始牛市,,,,,人民日报说,2000年四个现代化,,,,,