广州楼市：400W，高升值潜力的热门板块！

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：买房的目的：有广州购房资格。广州无房，主要是自住，但是希望房子也能升值不少，对小区环境有一定的要求；买房首付预算：60-80万，三成首付，总价300w左右。如果考虑父母支持，可以到400w，就是还贷压力会大点。目前我跟我对象收入情况：税前45万，我20万（我很快会换工作预计下半年收入可至少35万，正常40万）对于房子的需求： 1、户型朝向：必须三房两卫朝南， 2、升值空间 3、优质学位 4、地段（是否靠地铁）5、小区环境 6、通勤距离

总之希望在400w总价以内能找到个很不错的房子吧，看过山海连城，感觉除开周边荒凉点，其他还基本满足需求的，毕竟未来莲花站+周边产业带还是比较有想象力的。 另外有人推荐 珠江花园，据称处在旧改核心区，有升值空间，但那里的地段实在不敢恭维。

回答：你好。300，买3房，要么地段一般，要么是产品比较老，更别说学位和升值。所以，要做取舍，不能既要又要。要满足你这6点要求，几乎是价格不菲的。400的话重点考虑科学城：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好，请问400万内，想买老黄埔的房子，自住加投资，可以买怡港的吗，还是有什么更好的推荐

回答：你好，怡港可以考虑的。还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好！咨询三个问题。总体情况：我们夫妻俩都在广州天河珠江新城附近上班，家庭年收入50多万，有两个小孩，都上小学。目前住在单位宿舍(岗顶)，租金很低，但未来不确定住多久，单位有小学和初中，小孩目前在此就读，要求不高的话，可以一直读到初中毕业，不用担心学位。第一，目前在番禺的广州奥林匹克花园有一套顶层复式（楼梯楼，房龄20年，持有超过五年，还有60万公积金贷款未换完），160多平米，一梯两户南北对流，住着很舒服，我们周末偶尔回去住住，可是这几年房价就没有涨过，感觉上涨空间不大，所以想出手，但是有朋友建议先持有一阵再看，说可能会涨。您觉得如何？（小孩户口在番禺，我是单位集体户口，在天河）第二，前不久刚在佛山南海的中交泷湾云城下定了（5万）一套129平米的房子，接近400万，需要按揭，近期打算支付首付（首付4成，需要贷款按揭），2023年交房。可是下定后又觉得决策草率，中交泷湾云城虽然是地铁上盖TOD项目，距离广州南站两站地铁，交通方便，可是三面都是城中村，感觉周边环境不行，未来空间有限，所以想弃定金再看其他楼盘。您觉得如何？第三，我个人的打算是希望出手番禺的物业，放弃中交泷湾云城定金，手头资金估计会有600万，再以此购买未来自主+投资的物业，您觉得如何？谢谢！

回答：你好。1、奥林匹克花园自住还可，投资的话没有太大的价值，看不出有投资的亮点，离万博也不近。当然你持有了这么长时间，可以再拿一下，未来是会有一定的补涨。

2、中交泷湾云城没问题，这个地段属于刚需上车盘，但你买的面积稍大了点，未来流动性不是很好。400w，这里超载了。

3、这个方案也可以考虑。买金融城、黄埔都可以的。

提问：您好广叔，总预算550w一次性，是在海珠区还是金沙洲购置房产？能分别推荐几个楼盘吗？自住投资需求。谢谢

回答：你好。重点考虑海珠。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好。1. 中海文锦国际，悦林熙岸，中交泷湾，美的云悦江山，请问四个的排序，并请您给出分析原因。记得似乎看过你建议首选中海文锦，但悦林熙岸两条铁站，并且其中一条广州7号线西延线连接广州7号线，似乎投资确定性更高？中海文锦短期内周围无地铁，以前看过您分析佛山投资的话地铁很重要。

2. 如果中海文锦排第一，但有点超预算，悦林熙岸，中交泷湾，美的云悦江山，这3个之间的排序怎么选？并请您给出分析原因。感觉美的云悦江山虽然单地铁，但是新区，周围环境最好；悦林虽然双地铁，但周围环境好像没云悦江山好；中交泷湾更近南站。请您帮忙分析。谢谢。

回答：你好。1、不是说地铁口近价值就高的，还要看其通勤CBD工作区域的距离。像中海文锦，其到广州距离是比较近的。中交泷湾也不错。这两个作为首选。

2、首选中交泷湾，次选云悦江山。中交泷湾上面说了，近地铁，离广州近。云悦江山周围空地比较多，未来供应也大。悦林熙岸是周围民房多，改造有难度。

提问：广叔好！最近在看中海文锦，看你去年12月份和今年2月份都不推荐，今年5月份推荐。请问可以买吗？是之前不看好这一片区，最近看好吗？还有中海文锦，万科天空之城，中交泷湾，怎样排序？谢谢！

回答：你好。中海文锦环境方面相对其他两个盘略要一点；万科天空之城有一定的高速、北向铁路线噪音；中交泷湾地铁口近，但周围多民房。所以推荐与否都是相对的。这几个盘比的话中海文锦略好一点，具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：你好广叔，目前自主半山溪谷复式加赠送面积260平方米左右，有户外小花园，华润公寓2套，还有一房指标，最近看了不少房子，都很尴尬，像天河壹品又觉得小了，大的价格又上天了，关键房子还不理想，本人主要还是想在天河和黄埔区域投资，比较理想的是又可以自住，最好是大平层品质好点的，可以以后把半山溪谷置换出来，想请问一下有什么好的建议呢？目前考虑总价在1200-1500左右的盘，最好一手，未来有升值空间，可自住！

回答：你好，半山溪谷，低密度大面积为主，总价高，流动性较弱，可出手置换的。商住公寓也很一般，不如住宅。如果面积太大，未来流动性也会相对较弱。一手选择不多，可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！我首付只有50万（可以在高一点点），自住也想有升值空间。黄埔的万科里亨家、增城的保利中航城不知好不好？麻煩广叔介紹几个更好的地方，比较希望在黄埔，有广州社保滿了。謝謝您！

回答：你好！万科里亨家自住还可以，没有地铁，周围配套环境方面也很一般。保利中航城，地铁口，朱村这边噱头还是挺多的，比前者略好一些，缺点也是供应比较大，需要较长时间。考虑后者吧。或者再多凑点资金，看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好，广叔，我刚在广州金域悦府买了3房，离鹅谭掌地铁站500米，年底开通8号线北延，这个位置会不会跑输大盘？我现在想在金沙洲买套自住的，户口佛山，小孩要读书，我在广州中山八上班1,看了时代天镜3.6万，明天6月交楼，说年底12号地铁，里横路开通，3.6是不是太贵，还有升值空间吗？中介都说，时代把金沙洲房价搅合了2,金沙洲奥园的金沙公馆，3.2万，说将来有轨电车开通，接驳12号地铁2个站，10分钟。交房周期长，要到2013年底，3,时代天镜对面中海金沙里的二手房，17年18年拿的房权证，价格在3.2万左右，100平米的，这个楼盘，如果沉香大桥开通，外面的几栋有噪音，也可能是拖累这个小区价格涨不上去的原因。我看的过的几户，是没噪音的。会不会将来因为噪音拖累整个楼盘的价格，有噪音的单位基本2.8-2.9万一平。前面三个楼盘学位一样，都是里水中心小学，我该如何选择？请给一些建议

回答：你好。广州金域悦府自住可以，投资一般。1、时代天镜可以考虑的。3.6不贵。2、新希望奥园金沙公馆，里面了一点，环境也不怎么好，价值打折了，一般。3、噪音是有一定的影响。但并不会占据太大的比例，地段区位才是主要的，其景观还是可以的，如果预算有限，可考虑。其次是考虑地铁口的房子。

提问：大壮名城对比富华庭，如果是投资和以后自住，那个好

回答：大壮的配套七七八八的差不多了，增量就没有这么大。结合自住考虑前者。纯投资后者增量大一些，自然回报空间也大一点。

提问：新人首问。广叔你好，我广州本地人，三十岁了，可能准备要小孩，年收入在200w+，佛山时代水岸有一套房准备卖掉在广州买首套自住。顺利的话手头资金大约650-700w。年前打算买珠城中区的，比如中海花城湾。现在涨得不够钱了，最近看天河公园和琶洲板块附近的房子，太旧太小物业太差的盘又看不上，比较心水隽园和珠江帝景，这两个盘未来升值空间如何？还是等一等杀回珠城？或者有什么好建议呢？谢谢啦！

回答：你好。隽园，天河公园西，学位不错，有推荐过，可以考虑的；珠江帝景，广州塔旁边，可望江景，环境园林都不错，琶洲一带未来潜力也不错。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部！

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