土拍熔断意味着什么_315土拍将解地市之渴？“熔断”来了，别高兴太早

新浪乐居讯(编辑 徐成)这一天，成都房地产市场又陷入了被“熔断”支配的恐惧。

3个月之后 “熔断”又来了

在2月22日下午，成都公共资源交易中心发布了一则公告瞬间点燃了闷闷的成都房地产市场，城南华府板块152亩土地将在3月15日进入土地拍卖市场，这意味着2017年以来的成都土地荒终于开闸，各家房企都在摩拳擦掌。但是在5天以后的2月27日，随着土地出让文件公布，一则《关于 SLG-(07/05)-2017-001 号宗地国有建设用地使用权出让最高限价重要提示》则像一盆冷水泼向了悸动的土地市场，去年12月28日土拍上大半土地未能成交的场景又一次浮现在人们眼前。

3月15日土拍的《重要提示》

复盘：成都的“熔断”是什么样的？

总结下来，《重要提示》中，主管单位提到了本场土拍的两个重要规则：

第一，按规定的加价幅度加价，不能随意喊价；

第二，宗地在经过竞拍之后，价格如果超过规定的最高价格则主持人宣布拍卖终止，最高限价在被“触发”之前保密。

我们来回顾一下成都土拍熔断机制那并不长却的让人印象深刻的“历史”。

在2016年号称“规模最大”的1228土拍中，7宗712亩主城区土地被推向了前台供开发商们角逐，却只有三宗宗地完成成交，成交率不足50%。

我们来对那一次土拍进行一下复盘：

7宗宗地入市后，出让文件中出现了和3月15日土地出让文件中一样的《重要提示》，简略地介绍了一下将头一次出现在成都土拍历史上的熔断机制。但是彼时人们并不十分清楚这个新的规则，以及这个规则将如何作用在土地上。

首先入场的是一宗外光华的294亩巨型土地，本身5900元/㎡的底价并不便宜，再加上体量巨大，围绕这块土地并没有出现激烈的争斗，最终被绿地中国以30.18亿元的总价拍走，并没有触发熔断机制。

而第二宗浣花溪板块边缘的宗地则引起了多家房企的争抢，竞拍价格从7500元/㎡的起始价被一路抬高，最终在11280元/㎡，溢价率50%处触发熔断线，宣布该宗地拍卖终止，宗地流拍。这个时候拍卖场里的开发商们才意识到熔断规则的“可怕”之处，既不能轻易放过转瞬即逝的机会，又不能过于“激动”让土地熔断。

在第3、第7号宗地的拍卖中，熔断又两度被触发，位于铁佛寺和白果林的两宗土地也因此流拍，而熔断线更是被拉低到了33%和30%。

成都1228土拍成交情况

这是熔断机制第一次出现在成都土地市场上，并体现出巨大的威力，但现在我们知道了这并不是唯一一次，不过熔断规则的许多细节也出现在了我们的眼前，让我们在面对它时不至于手忙脚乱：

首先，土地价格在触发熔断线之后拍卖将立即终止，土地并不是由触发熔断线的房企获得，而是直接宣布流拍，所有人都不是赢家；

第二，熔断价格的基准是土地的起拍价，按照一个比例制定，当当前的出价的溢价率超过这个比例之后，触发熔断；

第三，熔断的比例针对不同的地块具体制定的，可高可低，但是一般会是一个节点性的数值，例如目前出现的50%、30%和33%(即三分之一)。

猜想：“熔断”的标准是什么？

在针对3月15日土拍推出的《重要提示》中，我们并没有发现与“1228”土拍的《重要提示》相异的内容，所以很有可能3月15日的土拍也将会沿用同样的规则。

巧合的是，在“1228”土拍之后的一天，“1229”土拍上，和即将在3月15日接受熔断检验的152亩土地紧紧相连3宗共计297亩土地在没有熔断限制的情况下被成功拍出，总价53.21亿元，楼面地价达到了8950元/㎡，三宗宗地的溢价率也来到了173%~175%，这个价格或许将成为3月15日土拍的一个重要指标用以参考。

3月15日土拍的地块起拍楼面价为6400元/㎡，“1229”土拍的成交楼面价8950元/㎡正好在起拍价溢价40%这个节点附近，很有可能溢价40%将会成为熔断的“红线”。

业界：房企如何应对？

从3月15日的土拍规则中我们还“嗅”到了另外的重要信息，那就是熔断机制并不是一个临时性的规则，而将成为一个会被经常性地用来调控楼市的工具，那么在这样的土拍机制下开发商又会对自己的拿地策略进行调整呢？例如多家房企联合拿地或是房企之间私下沟通避免触发熔断红线。

易居房地产研究院严跃进认为：“熔断机制的出现，已经使得这个证券领域中的词汇不断充斥在房地产市场中，说明土地价格确实过高。熔断机制容易让房企拿地的节奏容易被打乱，所以房企必须要做好相应的元。例如多家房企联合拿地，联合拿地本身的风险不大，也是一种常规的拿地方式，值得鼓励。但也要警惕房企私下沟通，这样会使得国有土地存在资产流失的风险，所以后续在拿地企业比较少的情况下，要警惕此类新的违规的做法。”

西南财经大学副教授，学者刘璐认为：“成都联合拿地的还不多。首先，地价还没有贵到京沪深那种动辄百亿级别的情况，联合拿地动力还不够。其次，既然有熔断，就更没有必要联合拿地。第三，私下勾兑哥俩好这种模式其实就是理论上的卡特尔，具有内在的不稳定性。行情差的时候有可能达成协议，而行情好的时候都想抢地，分分钟撕逼，这种卡特尔如果没有强有力的惩罚性条款的协议，就是废纸。”

不管3月15号的土拍走向如何，在《重要提示》中的最后那句话绝对是至理名言：竞买人应充分研判市场风险，理性竞价。