前两天到中国人民大学听了宋杰老师一堂课,宋老师毕业于北大,现任中关村发展集团董事,讲了资产证券化及投资银行相关的工作机制和分析逻辑,由于知识所限没能系统理解宋老师讲解的内容,先记录下自己做的课堂笔记,如有错误希望读者可以指正。
项目进行分析两个维度,收入和支出,收入做分子,支出做分母
收入一般包括三部分:
- 使用者付费
- 过程附加收益
- 公共服务收益
宋老师半天时间的课程,主要围绕一个高速公路建设的例子,来分别展示各个单位和机构的资金进入和退出项目的方式,以及各方的利益博弈过程。
假设信息:高速公路第1年策划期、后面3年建设实施阶段,再之后20年是运营阶段。
高速公路的收入对应三部分分别为
- 车辆通过高速公路的支付的过路费
- 高速公路上的广告牌、加油站、底商等,当然不是所有内容都可以获得
- 政府支付的费用(高速公路带来的便捷,作为政府的业绩,在投产后政府支付)
现在作为策划完成时间点,需要准备启动建设,投入预算10亿,第4年开始,每年获得政府1亿支付,那么只要政府持续支付后续20年的累计贴现值,一定是大于当前要投入的10亿元,否则项目就是亏损的,是需要20年的钱转化到同一个时间来对比,不是直接把每年的钱直接数字相加。
高速公路有一定的收费年限,一般高速公路形成公路网才能发挥高速公路的更大价值,而且不会一段公路修完后再开启下一段,而是在接近一半的时候就准备开启下一段高速公路,拉更多的人加入进来。
当收益率为7%的时候,20年的累计贴现值等于预算10亿,这个7%被称为内部收益率,只要内部收益率大于融资成本,则可以在资本市场拿到钱。
∑
i
=
1...20
1
亿
(
1
+
7
%
)
i
≈
10
亿
\sum_{i=1...20} \frac{1亿}{(1+7\%)^i}\approx10亿
∑i=1...20(1+7%)i1亿≈10亿
项目前期打基础,以后期收益为标的,跟资本谈投资。
负
债
负
债
+
所
有
者
权
益
=
资
产
负
债
率
\frac{负债}{负债 + 所有者权益} = 资产负债率
负债+所有者权益负债=资产负债率
SPV(特殊目的载体),分别跟银行,政府,P2,基金,P1,施工队等进行配合,前面是债,后面是股;3个亿
- 银行按5%的利息贷款,提供7亿给SPV
- 政府跟SPV签订PPP协议,在施工完成后,20年内每年提供1亿
- P1 提供0.3亿,一般是指跟政府一伙的
- 基金提供2.2亿,按7%的收益,加上管理成本1%,需要有8%的收益(非特指基金,可以是投资公司、PE以及银行自己的钱等)
- P2提供3亿,按7%收益
- 施工队作为P2,赚10亿中的收益
融资项目需要先梳理清楚钱怎么流转,想清楚钱怎么来(为什么来),怎么回(什么时间按什么方式退出),然后项目可以跟各方博弈协调,否则不要启动项目
基金由两种人组成,包括
- GP:高级打工人(基金合伙人)
- LP(LP1 + LP2 + … + LPn):有钱人(一般100万现金起步,不动产及其它非现金不算,因为确认投资后就要立即支付)
融资先决条件包括:
- 净资产
- 流水
第4年开始退出时候:
- 一般退出顺序是银行、基金、P2、P1
- 银行先走是因为前期银行会钱自己先走的协议,或者叫债务先走
- 基金先走是因为基金成本高,成本优先
- P2先走是因为历史习惯性做法
- 一般来讲,可以按一定比例银行和基金分别走一部分,比如7:3
银行为了控制贷款风险,可以考虑下面
- 地方政府财政承受能力验证
- 财政对第二年预算盖章
- 人大下发的3-5年规划
政府不可以给企业做担保,企业可以给政府做担保
做项目的时候,把各方都摆到台面上,通过一个综合的解决方案,考虑到各方的利益,使得项目综合成本最低,否则成本太高,谁也出不去。