日本房产泡沫的崩塌，虽然很长，希望80后仔细阅读

日本国土交通省３月２３日发表的今年１月１日的“公示地价”表明，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但全国的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了４.５％，商业用地价格同比下跌了５.６％，连续１４年下跌。与１９９１年相比，住宅地价已经下跌了４６％，基本回到了地产泡沫产生前的１９８５年的水平。商业用地下跌了约７０％，为１９７４年以来的最低水平。

日本国土交通省公布的这些数据表明，日本不动产市场虽然经过了长达１４年的艰难调整，但不动产泡沫至今还没有被挤干，使日本经济陷入十多年低迷不振局面的负面影响至今依然存在。

泡沫形成仅用了五六年时间

２０世纪８０年代后期，日本经济摆脱了“石油危机”的影响后，开始快速回升，生产和需求十分旺盛，出现了历史上少有的繁荣期。在这个时期，日本出现了大量的剩余资金。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，但这些资金没有合适的投资项目，结果基本上都流入房地产以及股票市场。致使房地产价格暴涨。当初，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时地对房地产市场现状做出一个正确的评估，纷纷争先恐后地给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。

据日本国土厅公布的调查统计数据，１９８５年，东京都的商业用地价格指数为１２０.１（１９８０年为１００），但到了１９８８年就暴涨到了３３４.２，在短短的３年间暴涨了近２倍。东京都中央区的地价上涨了３倍。日本经济从此埋下了１０多年还未能了结的祸根。１９９０年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。

然而，吹出来的泡沫总是要破的。１９９１年，日本泡沫经济破灭，股价和房地产价格同时开始暴跌，并一直持续到现在。不动产泡沫破灭给日本经济留下了严重的后遗症，导致日本经济１０多年来一蹶不振。

泡沫破灭一结苦果十几年

泡沫经济期间，除房地产和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，房地产价格的暴跌以及经济的长期低迷，导致日本一些涉足房地产业较深的大企业也纷纷倒闭。据统计，在日本的破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大，仅２０００年，日本包括房地产商在内的建筑行业就有６０００多家公司破产，占当年全体破产企业的３３.６％。２００２年，日本有２８家上市公司倒闭，其中有1/3以上是房地产公司，均创战后上市企业倒闭的最高记录。

房地产价格的暴跌还重创了日本金融业，演变成了日本经济衰退的“罪魁祸首”。房地产价格持续暴跌致使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资彻底失败，根本无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产。房地产公司以及个人在向银行贷款时虽然都有房地产等资产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值日益下降，致使日本金融机构不良债权不断增长，资本充足率大幅下降。

日本房产泡沫的三大成因 不少经济学界人士认为，日本经济在泡沫破灭之后一蹶不振的重要原因之一是金融体系受到重创，不良债权层出不穷。而不良债权层出不穷的最主要重要原因是作为贷款抵押物品的不动产价格不断下跌。  那么，是什么原因导致日本出现如此严重的不动产泡沫？许多专家学者认为：首先是日本的金融政策失误。１９８５年１０月，西方国家财长及央行行长会议签署了“广场协议”之后，日元开始大幅升值。为了降低日元的升值压力以及刺激内需，日本一再放松银根，使基准利率创下了历史新低，导致过剩资金大量流入股市和不动产市场，吹起了巨大泡沫。当日本金融管理部门察觉到这个问题，利用利率杠杆实施宏观调控已经为时过晚。当时的日本大藏大臣宫泽喜一后来也承认，金融监管当局的政策失误是导致日本泡沫经济的重要原因之一。 其次，各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的１９９１年，日本的１２家大型银行向房地产业发放了总额为５０万亿日元贷款，占贷款总额的四分之一。 第三，投资投机过度，房地产业虚假繁荣。房地产价格暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产。人们从银行贷款购买房地产，然后再用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。

不良债权大量增加导致金融机构的财务体制十分脆弱，抗风险能力低下。部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题，致使日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭。中小金融机构的破产更是接连不断，日本金融体系发生剧烈动荡，险些引发一场严重的金融危机，日本银行的各项机能均遭到重创。日本政府为了稳定金融体系，不得不向日本金融机构投入大量的国库资金，处理因银行倒闭遗留的问题以及增加金融机构的资本充足率。自１９９７年以来，日本累计已经对金融提供了２３万亿日元的资助。 尽管如此，日本大型银行的平均资本充足率一度已经降至了８％左右，勉强够上国际清算银行规定的下限。国际著名的企业信用评级机构不断降低日本的金融机构的信用等级，导致日本金融机构在国际金融市场的筹资难度加大，成本提高。资金是经济的血液，金融机构的接二连三地倒闭使日本经济出现了失血问题，对部分地区的经济产生了严重冲击，不少企业因缺乏资金而倒闭。 日本企业所需的资金基本上都依赖于银行贷款。不良贷款余额大幅增加致使银行一再提高贷款门槛，严格对企业贷款的审核，缩小了信贷规模，使得日本央行放松银根的政策不能产生效果，许多企业因得不到生产所需的资金被迫破产，结果出现了银行因不良贷款增加而严格控制信贷项目，企业又因得不到生产必须的资金而停产甚至倒闭，企业经营状况的恶化又导致银行不良贷款增加的恶性循环。 日本房地产泡沫虽然已经破灭了１５年，但其负面影响依然十分严重，至今还制约着日本经济的健康发展。从１９９２年到２００３年３月，日本全国的金融机构已经利用经营利润或者出售房地产、股票等资产的资金，冲销了近１００万亿日元的不良资产。可是，日本金融厅发表的统计表明，截至２００３年３月底，日本全国金融机构的不良债权余额依然高达４４.５万亿日元。

 

     Hitoshi Saito是日本最大的不动产公司Mitsui Fudosan首席分析师。 日本泡沫如何形成：三个原因。第一，人们相信在日本土地价格永远上涨的神话（某些人竟然相信购买房产是唯一保值增值的办法）。东京土地价格在1955—1987年保持年均增长16%的速度。土地的稀缺性，加上日本人的盲目性，产生了土地神话。土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。第二，失败的货币政策。由于过量的货币供给和极低的利率（目前中国的利率水平已经降到了有史以来的低点）泡沫于1985年开始。自1985年10月22日广场协议之后（主要工业化国家一致通过迫使日元升值38%），由于害怕因出口受挫而影响日本经济，日本财政部决定放宽货币供给。过量投机资金云集不动产行业。第三，银行业对房地产业无限制的发放贷款。房产开发公司斥巨资投资土地，银行对本不具备放款要求的企业大量借贷（看看02，03年各商业银行对房产业增加投放多少贷款，你就明白现在的中国就和崩溃前的日本几乎一样！！！！）。这就是为什么银行业直到泡沫破裂后的10年还难以恢复的原因——不动产价值只剩下巅峰时期的1/4。日本东京房产价格在1986和1987两年疯狂上涨，86年上涨22%，87年上涨70%。（和我国目前上海浙江的情况如出一辙）。在1991年出现首次下跌，一直持续到现在。目前东京的不动产价格只有当年的25%！！！！泡沫破裂的原因第一， 紧缩货币政策。1988——1990年，提高利率3.5个百分点。（如果各位注意到温总理答记者问的讲话，就会记得他说到经济过热的威胁不小于SARS带来的危害。而房产泡沫将加剧这种威胁。央行极有可能提高利率。）第二， 官方管制，1993年官方出台关于银行对房产借款总额限制规定。（目前央行正在准备调控房产贷款）第三， 新的不动产税制的实行。（目前已有部分人大代表准备提议） 有一个很生动的例子， 在日本曾经有一位叫做Yoshinori Takahashi的年轻大亨。他在不到四年的时间里，把一间小的贸易公司转变为一家地产公司（EIE corporation）并从中获利，个人总资产达到了100亿美金！！！当时日本著名的长期信贷银行(Long Term Credit Bank)向他的公司发放了50亿美金用于炒作房地产业。Takahashi的公司在日本多处购置房产。随着泡沫破裂，公司每况愈下，最终,1999年倒闭。长期信贷银行也与1998年被美国投资集团Ripplewood吞并。