资产评估【导论】

具体一点：资产评估是符合国家要求的资产评估机构及其评估专业人员，根据特定评估目的，依据相关法律法规和资产评估准则(或规范)，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在评估基准日的价值进行分析、推算并发表专业意见的行为和过程。

2、资产评估的要素

（1）评估主体，从事资产评估业务的机构和人员，是资产评估工作的主体。

（2）评估目的，是指资产评估业务发生的经济行为，它直接决定和制约资产评估的价值类型的确定和评估方法及参数的选择

（3）评估依据，包含有相关法律法规和资产评估准则，反映资产评估经济行为的文件，与被评估资产相关的重大合同协议，与被评估资产有关的取费标准和其他参考资料等。

（4）评估原则，即资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则。

（5）价值类型，是对评估价值的质的规定，它取决于评估目的

（6）评估程序，是资产评估业务的工作步骤

（7）评估方法，是估算资产价值所必需的特定技术方法

（8）评估对象，包括单项资产、资产组合、企业价值、资产损失或其他经济权益。

（9）评估基准日 (价值时点) ，是指评估结论 (果)对应的日期，评估基准日可以是现在的时点，也可以是过去或者将来的时点。

（10）评估假设，它是进行一项资产的价值评估工作的假定多件。同一资产在不同的假设条件下，其价值实现受到的约束不同，因而会产生不同的评估价值。

（11）评估结论

总结，资产评估工作由评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、评估假设、价值类型、评估基准日、评估程序、评估方法、评估结论等多个要素构成。【重点是这11个】

3、资产评估工作业务

（1）评估，指形成评估价值意见或结论的行为及过程。

（2）评估咨询，是为解决某问题而进行分析、推荐或提供意见的行为和过程，所形成的价值意见仅仅是为形成业务结论而进行的部分工作。

（3）评估复核，是对他人所做评估，评估复核或评估咨询工作的质量，进行分析并提供意见的行为和过程。

4、资产评估的特点

（1）时点性

资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时 (间)点的价值的估算。

根据不同时点我们一般分为：追溯性评估【过去】、现实性评估【现在】、预测性评估【未来】

（2）市场性

资产评估一般要估算的是资产的市场价值，因而资产评估就需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟，以求评估价值尽可能地接近资产在评估基准日的市场价值评估价值是否客观，需要接受市场价格的检验，如果二者的差异在允许的范围内，则说明评估结果是比较客观的。

（3）公正性

资产评估的立足之本，主要体现在技术和组织两方面

资产评估的公正性表现为：(1) 资产评估遵循正确适用的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法，这是公正性的技术基础；(2) 评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系，这是公正性的组织基础。

（4）咨询性

资产评估为资产业务所提供的评估价值，是一种专业化、市场化的咨询服务，评估结果本身并没有强制执行的效力，评估主体只是对评估结论的客观性负责，而不对资产交易价格的确定负责。评估价值是为资产业务提供的一个参考价值，最终的成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力

（5）预测性

反映未来产生的净收益

三、资产评估的目的及假设

1、评估目的

资产评估目的是指资产评估行为所服务的经济活动，即估价结果的期望用途。

对资产的价值进行评估，一般是为了给资产的买卖、租赁、抵押、保险理赔、课税、征收征用补偿、确定拍卖底价、分割或合并、损害赔偿、诉讼、税收、财务报告以及企业价值管理等行为提供可供参考的价值基础。

2、评估假设

（1）持续使用假设【不一定是公开市场】

持续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。

现实中的表现主要有三种情况：一是资产将按照现行用途原地继续使用；二是资产将转换用途后在原地继续使；三是资产的地理位置发生迁移后继续使用

（2）公开市场假设【一定是公开市场】

公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。

所谓公开市场是指在该市场上，交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性，即一个完全竞争的资产市场。

（3）清算假设【被迫出售、快速变现】

清算(清偿) 假设是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或拍卖方式，强制将其资产出售。

按照寻找购买者的时间的长短，可以将清算分为强制清算和有序清算。

强制清算是指在公开市场上限时出售

有序清算则允许在一定的合理时间内寻找购买者。

四、资产评估的原则

1、工作原则

（1）独立性原则

独立性是指评估机构和评估专业人员在执业过程中，不受利害关系影响，不受外界干扰的执业原则。评估主体处于中立地位。有利害关系需要回避。

（2）客观性原则

评估人员应当从实际出发，对各项评估要素和基础资料认真进行调查研究，而不能添加任何没有事实依据的妄断和臆测，以确保评估结果的客观性。

（3）合法性原则

评估机构及其评估人员应该严格遵守相关法律法规

（4）科学性原则

程序、方法、价值类型、实施方案合理科学。

2、经济原则

（1）贡献原则

要素资产对资产整体价值的贡献

如果简要地用经济学理论来表述，就是说待评估资产的边际效用 (即边际贡献或边际生产力) 决定了其价值。

（2）替代原则

市场法理论基础

替代原则的理论依据是同一市场上的相同 (或相近似) 物品具有相同(或相近) 的价值。

（3）预期收益原则

收益法确定收益的前提

预期收益原则，是指资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格，而是决定于其在评估基准日后能够带来的预期净收益，即预期的获利能力。预期的获利能力越大，资产的价值就越高。

（4）供求原则

资产的交易价格是买卖双方个别讨价还价的结果，资产的市场价值则体现该类资产交易市场供给和需求相互作用即供求均衡状况。

（5）最高最佳使用原则

它是指按照评估对象的最佳使用方式评估资产的价值。

最佳使用是指在法律上允许、技术上可能、经济上可行的前提条件下，能够使评估对象产生最高价值的利用方式。

在运用最佳使用原则时，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允许的，其达还要得到技术上的支持，不能将技术上无法做到的利用方式当作最佳使用，最后应注意所确定的最佳使用方式在经济上可行。

五、资产的价值及其价值类型

1、价值及价值类型

(1) 评估价值 (appraisal value)。由交易双方共同接受的评估师所估定的价值。

(2) 课税价值 (assessed value)。由估税员为摊派税额而基于公平市价估定的价值，通常是市场价值的一定比例。该价值仅用子税收的征缴，与其他价值概念毫无联系。

(3)保险价值(insurable value)，又称实际兑现价值，是指在保险合同中规定的资产价值。

(4)账面价值 (book value)。一项资产反映在资产负载表上所标明的价值，是会计学上的价值，它等于取得成本加资本改良价值，再减去折旧。

(5 资本价值 capital valuo经中的固定资本价值。

(6) 已折旧价值 (depreciated value)。扣除折旧后剩余的价值。

(7)经济价值(economic value)。与一稀缺且可度量的有用物有关的价值。它代表一项资产或索取权为股东提供税后现金流量的基本能力，是一个与未来现金流量密切相关的概念。这个现金流量是通过收益、合同付款及将来某一时刻对资产进行部分或全部清算产生的。

(8)交换价值 (exchange value)。以所要交换的其他物来表示的价值。

(9)外在价值 (extrinsic value)。由购买人判定的价值。

(10) 内在价值 (intrinsic value)。内在物的固有价值。内在价值是在考虑了影响资产价值的各种因素后，所确定的资产真实值。内在价值是在大规模的交易主体而非特定投资者之间形成的。金融分析师经常使用内在价值进行投资分析，以度量某一股票价格是否存在高估或低估。内在价值概念试表示不存在定价失常情况下的资产价值。

(11)面值 (face value)。证券上显示的价值

(12)公允价值(fair value)。对交易各方都公平的交易价格。

(13) 投资价值 (investment value)。投资者以自己的准则确定的价值，它是指某个或某类投资者为确定目的而进行投资的资产价值。投资价值概念将具有特定投资目的的投资者与特定资产联系起来注意不要混淆投资价值和投资资产的市场价值。

(14) 租借价值 (leasehold value)。承人在租期内确定的价值。

(15) 清算价值 (liquidation value)。财产所有人被接受的低于资产潜在市场价值的价值。这种价值是和需要变现产权人的部分或全部资产及索取权的特殊事件联系在一起的。在这种情况下，变现的时间压力甚至胁迫扭曲了买卖双方作出的价值判断。清算价值取决于资产的通用性和清算期限的限制，资产的通用性越强对清算期限的限定越宽松，清算价值就越高。

(16) 抵押借贷价值 (mortgage loan value)。这是资产作为借贷担保时采用的价值。该价值通常被认为是不超过该资产担保范围的信贷的最高数额。债权人为了心理上的安全需求，通常将担保价值设置在该担保资产的市场价值之下。

(17)外部性价值 (nuisance value)。支付给受到外部性妨碍者的价格

(18) 潜在价值 (potential value)。基于未来事件发生的价值。

(19) 真实价值 (real value)。与潜在价值相对，不包括投机性增值。

(20) 重置价值 (replacement value)。重新建造一相同资产所需的货币总量。

(21) 出售价值 (sale value)。财产出售可能引致的价格。

(22) 残余价值 (salvage value)。在考机器设备、建筑物等资产拆除及转移成本的情况下为该资产所支付的价格。

(23) 投机价值 (speculative value)。投资者考虑人口及经济增长等影响因素后的期望价格。

(24) 在用价值 (utility value or value in use)。这是一个主观价值概念，是指特定使用者对特定资产按照特定用途使用时，所能够实现的资产价值，其价值确定以目前和预期用途的收益为基础。同一资产用于不同目的则具有不同的在用价值。

(25)净变现价值 (net realizable value)。是指在正常的交易中，资产的估计销售价减去销售费用和交易成本后的价值。