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一、资产评估程序
1、明确资产评估业务基本事项
(1)委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人
(2) 评估目的
(3) 评估对象和评估范围
(4)价值类型
(5)评估基准日
(6) 资产估项目所涉及的需要批准的经济行为的审批情况
(7)资产评估报告使用范围
(8) 资产评估报告提交期限及方式
(9) 评估服务费及支付方式
(10)委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项。
2、订立资产评估委托合同
- 资产评估委托合同，是指评估机构与委托方订立的，明确评估业务基本事项，约定评估机构和委托方权利、义务、违约责任和争议解决等内容的书面合同。
- 评估机构在决定承接评估业务后，应当与委托方订立资产评估委托合同。委托合同订立后，签约各方发现相关事项约定不明确，或者履行评估程序受到限制需要增加、调整约定事项的，可以协商对委托合同相关条款进行变更，并订立补充协议或者重新订立委托合同。委托合同订立后，在评估目的、评估对象、评估基准日发生变化，或者评估范围发生重大变化时，评估机构应当与委托方订立补充协议或者重新订立委托合同。
- 委托合同应当由评估机构的法定代表人或合伙人签字并加盖评估机构公章
3、编制资产评估工作计划
- 资产评估的工作计划是指评估工作的总体思路和详细实施方案，评估工作计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程，主要包括评估的技术路线和方法、需要收集的资料及其收集渠道、预计所需要的时间和费用、工作步骤和人力资源及进度安排等。
- 为保证评估工作在有限的时间及人力和财力条件下，达到委托人的要求，这一工作应按照科学的项目管理方法进行。资产评估师可以根据评估业务具体情况确定评估计划的繁简程度，在评估业务实施过程中可以根据具体情况的变化对计划进行必要调整。
- 对受理的评估业务，评估机构应当指定至少两名资产评估专业人员承办。
- 对受理的法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的资产评估专业人员承办。
4、对评估对象进行现场调查
- 对评估对象进行现场调查的目的，是要获取评估业务需要的资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。了解评估对象现状主要是核实评估对象是否真实存在，关注评估对象在实体上和功能上的完整性，调查评估对象价值影响因素。现场调查时应当取得评估对象的权属证明资料，并进行核查验证。【再次明确评估对象的合法性，深入了解并获取评估所需的资料信息，方便后续评估工作的展开】
- 资产评估专业人员可以采用逐项或者抽样的方式进行现场调查，现场调查手段通常包括询问、访谈、核对、监盘、勘查等。
5、收集整理评估资料
- 资产评估业务所需要的资料包括权属证明、财务会计信息和其他评估资料。这些资料可以直接从市场等渠道独立获取，从委托人、产权持有人等相关当事人处获取，或者从政府部门、各类专业机构和其他相关部门处获取。委托人或者其他相关当事人对其提供的资产评估明细表及其他重要资料进行确认，确认方式包括签字、盖章及法律允许的其他方式。
- 资产评估专业人员还应当依法对资产评估活动中使用的资料进行核查验证。核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等。超出资产评估专业人员专业能力范畴的核查验证事项，资产评估机构应当委托或者要求委托人委托其他专业机构或者专家出具意见。
- 因法律法规规定、客观条件限制无法实施核查验证的事项，资产评估专业人员应当在工作底稿中予以说明，分析其对评估结论的影响程度，并在资产评估报告中予以披露。如果上述事项对评估结论产生重大影响或者无法判断其影响程度，资产评估机构不得出具资产评估报告。
- 通过对所收集的评估资料进行分析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产评估报告的依据。
6、评定估算形成结论
- 资产评估专业人员应当根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场比较法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法【如果允许一般会使用两个方法以上】，并根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论，再对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。
- 选择哪一种评估方法，需要综合考虑该项资产评估业务的评估目的、评估对象的特点、所能够收集到的资料情况。除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，评估专业人员应当恰当选挺两种以上评估方法，以便消除因方法的局限性和所收集的数据的不确切性而产生的不良影响,确保评估结果的客观准确性。对运用不同方法估算出的结果，要进行比较分析、综合考虑，形成评估结论。
7、编制出具资产评估报告
- 资产评估专业人员在完成受托的资产评估业务后，要向委托方出具包括评估过程方法、结论、说明及各类备查文件内容的资产评估报告。
- 资产评估报告的内容和格式应当遵循《资产评估准则--评估报告》，以及相关评估规范或标准，涉及国有资产评估的，还要遵循《企业国有资产评估报告指南》。
- 资产评估专业人员提交正式评估报告前.可以在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要的沟通，但委托人不得串通、唆使评估机构或者评估专业人员出具虚假评估报告。
- 评估机构应当对评估报告进行内部审核，经最终审核合格后，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章对法定评估业务的评估报告，应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。
- 完成签字、盖章手续后，评估机构应按照评估委托合同的约定，将评估报告及时交付委托人。
8、整理归集评估档案
- 资产评估专业人员应当对反映资产评估程序实施情况、支持评估结论的工作底稿资产评估报告及其他相关资料进行整理，形成资产评估档案。
- 评估档案的保存期限自评估报告日起不少于十五年。
- 属于法定评估业务的，保存期限不少于三十年。
二、基本评估方法
1、成本法
（1）概念
- 成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本 (reproduction cost new)或更新重置成本D(replacement cost new) 中扣减其各项价值损耗，来确定资产价值的方法。
- 成本法中的成本一词并非会计成本，其含义是经济学中的机会成本。所谓机会成本是一个经济品在最佳选择利用方式下的价值。至少可以说，在评估“市场价值”时，成本法中的成本是“机会成本”。市场价值的假设前提相当于“完全竞争市场”，在运行完美的市场上，经济利润为 0，价格就等于机会成本。
- 复原重置成本是指在评估基准日，用与评估对蒙同祥的生产材料及设计标准工艺质量，重新生产一项与评估对象全新状况同样的资产即复制品的成本。注重评估对象的不同特征的详细成本估算方法 (适于特殊用途资产) 倾向于复原重置成本
- 更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与评估对象具有同等功能效用的全新资产的成本。总概括性的成本估算方法倾向于更新重置成本
- 更新重置成本通常小于复原重置成本，这是因为后者包括过时的设计及生产工艺、原材料的附加成本。
- 在没有出现同类资产的生产材料、技术标准、生产工艺及资产功能的明显变化时，一般评估复原重置成本，此时几乎不存在所谓的更新重置成本。
我们可以将损耗的价值分为三类:
- 实体性贬值。实体性贬值是指资产投人使用后，由于使用磨损和自然力的作用导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。
- 功能性贬值。功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。
- 经济性贬值。经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。
- 成本法的计算公式为:【一切计算的基础】
评估价值＝重置成本 - 实体性贬值 - 功能性贬值 - 经济性贬值
评估价值＝重置成本×成新率
（2）成本法评估程序
1）程序
- 确定待评估资产的范围，并估算重置成本或重建成本
- 确定待评估资产的使用年限
- 估算待评估资产的损耗或贬值额
- 从重置成本或重建成本中扣减贬值，得出资产的评估价值
2） 重置成本的估算【RCN】
①重置核算法
重置成本=直接成本＋间接成本
直接成本就是直接构成资产生产支出的部分，按照评估基准日现时成本逐项相加。
间接成本就是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图费等。
- 间接成本=人工成本额×成本分配率
- 成本分配率=间接成本/人工成本额
- 间接成本=直接成本×间接成本相对于直接成本的比率
- 间接成本=工作量（单位一般为工时或工日）×单位工作量的间接成本
重置核算法建立在现时价格水平与购建成本费用的核算基础上，既可以考虑价格因素，他可以考虑生产技术标准和工艺的变化，因而该方法可用于评估复原重置成本也可用于评估更新重置成本。
②价格指数法
价格指数法是通过对资产的原始 (历史)成本进行价格指数调整而得到其重置成本的方法。
资产原始成本应是能够代表资产购建时的资产市场价值，或者其代表的价值类型与所要评估的价值类型相同。
计算公式：
- 资产重置成本=资产原始成本X评估基准日的同类资产定基价格指数/资产购建时的同类资产定基价格指数
- 资产重置成本=资产原始成本X(1十价格变动指数)
- 资产重置成本=资产原始成本X环比价格指数 (
)
由于价格指数法估算的重置成本，是建立在不同时期的某一种或某类资产的价格变动水平上，仅考虑了价格变动因素，因而用该方法所确定的是资产的复原置成本
③生产能力比例法
这种方法假定待评估资产的生产能力与价值呈线性关系，首先找一个与待评估资产相同或相类似的资产作为可比参照物，计算可参照物的单位生产能力的价格，然后据以估算待评估资产的重置成本。
待评估资产的重置成本=待评估资产的生产能力X（参照物的重置成本/参照物的生产能力）
待评估资产的重置成本=参照物的重置成本X（待评估资产的生产能力/参照物的生产能力）
④规模经济效益指数法
规模经济效益指数法就是假定资产的生产能力与其重置成本之间呈非线性关系
生产能力越大单位生产能力的价格越低，即价格性能比随生产能力提高而增大。这主要是由于一般在市场可行条件下，开发资产边际生产能力的生产成本下降。
待评估资产的重置成本=参照物的重置成本X（待评估资产的生产能力/参照物的生产能力）^x
【x是一个经验数据，称为规模经济效益指数。规模经济效益指数为1时，该方法就变成了功能价值法，因而也可以将功能价值法看作规模经济效益指数法的特例。】
3）实体性贬值的估算【
】
①观察法
它是指具有专业知识和丰高经验的工程技术人员，对实体资产的各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计制造、使用维护、磨损、修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗给资产价值带来的影响，据此判定资产的实体性贬值率。
计算公式为：
实体性贬值=重置成本X实体性贬值率
②使用年限法
它是指以资产实际已经使用过的年限与总的可使用年限的比率，来确定资产的有形损耗程度。
实体性贬值=(重置成本 - 预计残值)X(实际已使用年限/总使用年限）
实际已使用年限=名义年限X资产利用率
总使用年限=实际使用年限+剩余使用年限
资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间/至评估基准日资产的累计法定利用时间
【资产利用率：大于1表示超负荷；等于1表示满负荷；小于1表示开工不足】
4）功能性贬值的估算【
】
功能性贬值的额度，主要根据资产的效用、生产加工能力等技术经济效益的相对下降程度，以及在人、财、物的耗费等方面的成本相对增加程度来确定。同时，还要重视进步因素，考虑替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和更新换代的速度。
功能性贬值可分为超额运营功能性贬值和超额投资功能性贬值
①超额运营功能性贬值
- 比较待评估资产的年运营成本与技术性能更好的同类资产的年运营成本之间差异（包括工资支付、材料及能源耗费、产品质量等方面）。【差异得出超额运营成本】
- 确定净超额运营成本。虽然企业多支付的运营成本会引起利润额的下降，但于企业支付的运营成本可以在所得税前扣除，使得应缴纳的所得税额也同时下降，也就是说，减轻了企业的所得税负担，因而企业多支付的运营成本低于其实际负担额。净超额运营成本等于超额运营成本扣除所得税后的余额。
- 估计待评估资产的剩余使用寿命。
- 以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算评估基准日的现值，作为待评估资产的功能性贬值额
②超额投资功能性贬值
对因功能过时而出现的功能性贬值，可以通过测算超额投资成本进行估算，即将超额投资成本视为功能性贬值的一部分。
超额投资成本等于复原重置成本减更新重置成本该部分功能性贬值
计算公式为:
超额投资功能性贬值=设备复原重置成本一设备更新重置成本
若有实体性贬值确定，则：
超额投资功能性贬值=(复原重置成本一更新重置成本)X(1一实体性贬值率)
5）经济性贬值的估算【
】
经济性贬值的估算，主要是根据由于产品销售困难而导致开工不足、资产闲置而造成资产价值不能够实现的程度，来确定其贬值额。
评估人员应当充分估计评估基准日后因外部经济、社会等环境变化而造成的资产闲置或利用不足，当资产使用正常时，不考虑经济性贬值。
经济性贬值的估算有两种方式
一是估算由于经济性贬值而导致的资产年净收益损失，进而将预期未来若千年的损失进行折现求和，这类似于超额运营功能贬值的估算【每年净收益损失折现】
二是估算经济性贬值率
经济性贬值率= 1-（资产预计可利用生产能力/资产设计生产能力）^x
【x是规模效益指数】
经济性贬值额=(重置成本 - 实体性贬值额 - 功能性贬值额)X经济性贬值率
6）成新率的估算
成新率反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。
①观察法
即由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员和经济分析师，对资产实体的各主要部位和功能进行技术性和经济性鉴定，并对该资产所提供的产品或服务的市场前景进行分析，在综合考虑资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的基础上，判断、确定资产的成新率。
②经济使用年限法
成新率=剩余经济使用年限/ (实际已使用年限+剩余经济使用年限)
③修复费用法
即首先通过估算将待评估资产恢复到全新功能状态下所需要的修复费用占资产成本的比率来确定贬值率，再据此求出成新率。
- 成新率=1 - 修复费用/重置成本
- 成新率=1-（可修复部分贬值额+不可修复部分损耗额）/重置成本
- 不可修复部分损耗=不可修复部分的重置成本×不可修复部分贬值率
- 不可修复部分贬值率=已使用年限/经济使用年限
【在实际工作中是不需要通过修复费用法来求成新率的，否则就有点本末倒置了】
2、市场比较法
（1）概念
市场比较法也称比较法或市场比较法，是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产(即可比参照交易资产)的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而剩定待评估资产价值的评估方法
（2）市场法评估程序
①步骤进行：
- 明确评评估对象及其范围
- 进行市场调查，收集相同或相似资产的市场信息资料，寻找参照交易
- 分析整理所收集的资料，并验证其准确性，判断分析其交易条件和背景，选择三个或三个以上可比参照交易
- 将待评估资产与可比参照交易资产进行比较分析，判断它们之间在影响交易价格的各因素方面的差异程度
- 分析各类差异对交易价格的影响程度以待评估资产为标准，以参照交易价格为基准，调整差异，得到待评估资产的评估价值，也称为比准价格
②进行比较分析和调整的因素：
时间因素：时间因素调整就是指将可比参照交易资产在实际发生的交易时点的价格,调整为假设参照交易资产的交易发生在与待评估资产的评估基准日相同时点情况下的价格。
地域因素：由于同类资产特别是房地产即使在不同地区的市场上出售，也会有明显的价格差异因而如果待评估资产与参照交易资产会因处于不同地区市场上而产生价格差异，就需要对参照交易价格进行地区差价调整。
功能因素：功能高低不同的两个同类资产，其价格也会有差异。在一般情况下，功能的高低与资产价值的高低成正相关关系，这当然要以资产的功能在市场上能够得到充分利用前提。
交易因素：有时可用以进行比较的参照交易是不公平的或非正常的交易，使得交易价格高于或低于公平的市场价值，这时就需要对参照交易价格进行交易情况的修正。这种非正货交易一般包括：
(1)交易双方似乎有利益关系，比如母公司与子公司之间、兄弟公司之间，或者似的关联公司之间等。
(2)参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易，如公司的破产清算。
(3) 买方急于购买，或卖方急于卖出。
(4) 交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资，如允许对方分期付款。
(5)在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易，如相互承诺以低于市场价值为对提供服务或产品。
③市场比较法的基本计算公式为：
评估价值=市场参照交易价格 + 评估对象优于参照交易资产因素引起的价格差额 -
评估对象劣于参照交易资产因素引起的价格差额
评估价值=参照交易价格×因素修正系数
修正系数=评/参
环比指数=本期/上期
定基指数，指在按时间顺序编制的指数数列中，各时期指数的对比基期，均以同一个固定时期对比而形成的指数。
定基指数和环比指数之间有着密切的联系。如果不需加权或按同一不变权数加权，各个时期环比指数连乘之积必然等于定基指数。
价格修正：
物价指数=待评估资产在评估基准日定基物价指数/参照物在评估基准日定基物价指数
物价变动指数=物价指数-1
3、收益法
（1）概念
收益法是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。
【参考财务管理，年金现值计算】
运用收益法评估资产的前提条件是待评估资产的预期收益及其风险都是可以量化的，且纯收益为正。
（2）收益法评估程序
①步骤：
（1）收集验证资产的有关经营、财务状况的信息资料。（2） 计算和对比分析有关的收益、费用指标及其变化趋势。（3）预测资产的预期资产净现金流，确定适当的折现率。（4）估算待评估资产的收益价值。
②收益法计算：
参考货币的时间价值，一般常用年金现值计算，年金可以是等额、等额递增、等比递增、有可能突然出售。。。。
③折现率及其估算方法：
收益法中的折现率实质上是投资的期望收益率 (也称期望报酬率)，我们可以将它看期作是投资于估价对象的机会成本，或者说是资本成本。
市场比较法，即通过对市场上相似资产的投资收益率的调查和比较分析，来确定待评估资产的投资期望收益率。
资本资产定价模型法【CAPM】
资产风险补偿=期望收益率 - 无风险利率
期望收益率=无风险利率 + 资产风险补偿
资产期望收益率=无风险利率+资产风险补偿×β
资产期望收益率=无风险利率＋ (资产平均收益率 - 无风险利率)×β
加权平均资本成本法【WACC】
加权平均资本成本 (折现率) =权益成本×权益比+负债成本×负债比
考虑所得税
加权平均资本成本 (折现率) =权益成本×权益比+税前负债成本（1-所得税税率）×负债比
收益期限是指资产能够产生净现金流的年限。收益期限由评估人员根据未来的获利情况、资产损耗情况、法律规定等因素确定。
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