开发商在商品房销售广告中作出的承诺有法律约束力吗？

法律咨询：
半年前，于某买了一套预售商品房。当时，开发商在房屋销售广告中承诺了“风光秀丽”“绿化面积达90%以上”等内容。工程完工后，于某发现该小区的绿化工作做得极差，绿化面积远远未达到90%。那么，开发商在商品房销售广告中作出的承诺是否具有法律约束力？

律师解答：
本案中，开发商对绿化面积的承诺有法律约束力。开发商发放售楼广告以及宣传材料等，已经成为开发商促销自己商品房预售项目的主要手段之一。但由于我国商品房管理机制尚不健全，对商品房宣传广告缺乏行之有效的管理措施，致使一些开发商利用售楼广告进行虚假宣传。从而损害购房者的利益。
为了规范开发商的行为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据《合同法》第14条、第15条的规定，要约邀请对发出人没有任何法律约束力，要约对发出人有法律约束力。
据此，购房者在判断开发商在商品房销售广告中作出的承诺有无法律约束力时，要看售楼广告的内容是否是“就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对开发商买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”。如果满足上述条件，那么售楼广告就可以视为要约，即使未明确写入合同，也可以约束开发商。
一般来讲，商品房销售广告中经常出现的“南北朝向”“一梯两户”“60%以上绿地覆盖”“6000平方米社区服务中心”等内容，因直接影响到房屋的售价，所以可以看作要约。而诸如“温馨家园”“风光秀丽”“商机无限”等宣传内容，则只能作为要约邀请，对开发商没有法律约束力。