特别研究：资产证券化——REITs

资产证券化——REITs

REITs的内涵

房地产投资信托基金简称REITs，明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭性投资基金，是拥有并运营创收性物业的公司、信托或合营企业。

REITs为投资者提供多样化的房地产或抵押贷款资产组合。通常情况下，REITs是对基础物业的股权而非债务实行证券化。

作为信托单位持有人，投资者共享拥有物业资产组合的利益，并分担风险。

REITs的底层资产：不涉及居民住宅，可以包括基础设备办公楼，零售物业、公寓、仓库、医院、林场。

资产与收益

以美国为例：

REITs的资产组合中至少有75%的资产价值为房地产、抵押贷款、其他REITs份额、现金或政府债券。

收入来源中90%以上是租金或利息收入、出售资产或其他信托组织的股息收入，以及其他源于房地产渠道的收入。

95%以上的可税利润应分配给股东。

为取得REITs的合法地位，在REITs成立后的第一税收年度，它必须向有关部门申请地位评定。

公募REITs作为可以交易的基金，本身具有双重属性：

1. 租金分红，取决于基建项目的具体情况，可能比较不错和比较稳定。
2. 作为交易性产品，即“股性”的一面，它的价格是波动的，投资者有可能赔钱。

交易安排

REITs可以在大型交易所公开交易流通。作为集合投资计划，REITs的资产由专业人士管理，创造的收入主要来源于租金，并定期向信托单位持有人分配，从而成为长期投资者稳定的创收工具。

市场规模

在成熟市场，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。

REITs已在各自的整体资本市场中占有重要地位。根据《中国不动产投资信托基金市场规模研究》采用比较研究的方法估计，中国公募REITSs市场规模将达到6万亿至8万亿。