房屋抵押后还可以出租吗？

法律咨询
您好，我是一名医药公司的销售人员。我爱人是做生意的。我们夫妻结婚后一段时间，便在市里买了2套房子。其中一套大房子用于居住， 另一套房子属于闲置状态。由于我爱人生意上的需要，我们将市里闲置的房子用作抵押，向朋友借款50万元，用于生意上的资金周转。最近我 与我爱人协商，打算将闲置房出租出去，争取一些出租费用，以用于日常开支。可是我们两个人都有疑虑，不知道设定抵押房屋是否可以对外 进行出租？是否有法律上的限制？

律师解答
根据《城市房地产抵押管理办法》第三十七条的规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价 款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。也就是说，在抵押权人同意的情 况下，抵押的房屋可以出租或者转让，但是出租或者转让所得价款，应优先偿还给抵押权人。法律上的该条规定，在一定的程度上，可以说保 护了抵押权人的知情权和优先受偿权，有利于抵押权的实现。因此依照上述规定，您可以在征得抵押权人同意的情况下，将房屋出租，并将出 租所得价款，优先偿还给抵押权人，也就是您的朋友。